Ипотечный калькулятор с досрочным погашением
Укажите стоимость жилья, первоначальный взнос, ставку и срок. Добавьте разовые или регулярные досрочные платежи — калькулятор покажет, сколько процентов вы сэкономите и на сколько сократится срок при разных стратегиях.
Подробная разбивка
Шаги расчёта для ваших данных
Сумма кредита
Стоимость минус первоначальный взнос
6 000 000,00 ₽
Ставка в месяц
Годовая ставка ÷ 12
1,3333 %
Аннуитетный платёж
S × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)
83 475,36 ₽
Срок с учётом досрочных
20 лет
Переплата по процентам
14 034 080,41 ₽
Как считается
Сумма кредита S = стоимость − первоначальный взнос
Ставка за месяц i = годовая ставка ÷ 12 ÷ 100
Аннуитетный платёж P = S × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1), где n — срок в месяцах
Проценты за месяц = остаток долга × i; в погашение долга идёт P − проценты
Дифференцированный платёж = S ÷ n + остаток долга × i
Досрочный платёж уменьшает остаток; далее либо пересчитывается платёж, либо сохраняется платёж и сокращается срок
Пример расчёта
Квартира 8 000 000 ₽, взнос 2 000 000 ₽, ставка 16 %, срок 20 лет. S = 6 000 000 ₽, i = 0,013333. P = 6 000 000 × 0,013333 × 1,013333²⁴⁰ ÷ (1,013333²⁴⁰ − 1) ≈ 83 475 ₽. За 20 лет банк получит около 14,0 млн ₽ процентов. Досрочный платёж 100 000 ₽ каждый год с сокращением срока экономит более 4 млн ₽ и закрывает ипотеку примерно на 6 лет раньше.
Подробный гайд
Аннуитет или дифференцированный платёж
При аннуитете платёж одинаков весь срок: в начале он почти целиком состоит из процентов, к концу — из долга. При дифференцированном платеже долг гасится равными частями, а проценты начисляются на уменьшающийся остаток, поэтому первые платежи заметно выше, зато общая переплата меньше. Большинство российских банков по умолчанию предлагают аннуитет.
Что выгоднее: сокращать срок или уменьшать платёж
При одинаковой сумме досрочных платежей сокращение срока всегда даёт меньшую переплату — деньги перестают «работать» на банк раньше. Уменьшение платежа снижает нагрузку на бюджет здесь и сейчас и полезно, если доход нестабилен. Компромисс: уменьшать платёж, но продолжать платить прежнюю сумму — эффект тот же, что от сокращения срока, а подушка безопасности сохраняется.
Как банк учитывает досрочный платёж
По закону о потребительском кредите заёмщик вправе досрочно вернуть ипотеку без штрафов, уведомив банк не менее чем за 30 дней (договором срок может быть короче). Досрочный платёж обычно списывается в дату очередного платежа: сначала гасятся начисленные проценты, остальное уменьшает долг. Затем банк пересчитывает график по выбранному вами варианту.
Что ещё влияет на расходы
- Страхование жизни и объекта — при отказе банк обычно повышает ставку на 1–2 п. п.
- Оценка, госпошлина, аренда ячейки или аккредитив.
- Налоговый вычет: до 260 000 ₽ с покупки и до 390 000 ₽ с процентов — посчитайте его в отдельном калькуляторе.
Частые вопросы
Расчёт справочный и не является налоговой или финансовой консультацией. Все калькуляторы